La industria inmobiliaria en México no solamente se dedica a proyectos de vivienda, también incluye otros productos necesarios como acceso a servicios públicos y a oficinas de trabajo.
Las localidades de la Ciudad de México que invierten en infraestructura también tienen incrementos en actividades económicas, servicios y generación de empleos. Sin embargo, hay un gran reto que viene desde la regulación y el gobierno, que es el suelo urbano. ¿Por qué esto provoca que la vivienda sea tan cara?
A continuación te contamos lo que nos dijo Gene Towle, director de Softec, consultoría en proyectos inmobiliarios y especialista en el mercado inmobiliario sobre el aumento de los precios de la de vivienda.
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Mercado inmobiliario en la Zona Metropolitana
El precio de las viviendas dependen del tipo de proyecto, es decir, si es un proyecto de viviendas sociales, económicas, medias o residenciales (dependen de rangos de precios). Para determinar este precio, la oferta de terreno inmobiliario juega un papel muy importante, nos comentó Towle.
El tipo de proyectos que se desarrollan y su oferta ha cambiado con los años, principalmente por las políticas públicas en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, nos explicó Towle.
Una serie de eventos desafortunados
Antes del 2000, se buscaba hacer más proyectos económicos (en un rango de 300,000 a 600,000 pesos) para que más personas tuvieran acceso a una vivienda propia, para lograrlo se amplió el terreno inmobiliario en la Zona Metropolitana.
Al hacerlo, las zonas de la periferia se volvieron más accesibles dado que había más oferta de terrenos. Sin embargo, esto generó que la ciudad se expandiera de tal forma que servicios como el transporte fueran cada vez más caros.
Por ello, y como incentivo para que más personas se mudaran a las zonas más céntricas, el gobierno de la Ciudad encabezado por López Obrador limitó el acceso a terrenos inmobiliarios y los siguientes gobiernos inundaron el mercado de viviendas residenciales (mayores a 3 millones de pesos).
Modelo de negocios exitoso
El mercado de viviendas creció por la entrada de inversionistas y los desarrolladores aumentaron la oferta, pensando que esa inversión continuaría. Esto provocó una alza significativa de los precios sobre los costos.
Sin embargo, la escasez de predios elevó los precios de la vivienda de tal forma que para el ingreso promedio se volvieron inaccesibles. Anteriormente, se protegía al consumidor con la Norma 26 de Ordenación de Vivienda pero ya no.
La Norma 26 “de popular a residencial”, planteaba impulsar y facilitar la construcción de viviendas de interés social y popular en la Ciudad. Los constructores recibían incentivos y beneficios, como aumentar el número de viviendas en un predio, con un nivel máximo de seis pisos, a cambio de viviendas que no excedieran 15 veces el salario mínimo vigente.
No obstante, para 2013 esto se quitó desprotegiendo a los consumidores. Y no fue hasta apenas agosto de 2021 que la jefa de gobierno Claudia Sheinbaum envió una propuesta al Congreso capitalino que, además de actualizar los precios de vivienda, plantea la creación de tres zonas directas donde se podrán aumentar los niveles de construcción entre uno y dos pisos.
¿Qué espera para los años que vienen?
Ante la pandemia por COVID, el negocio inmobiliario se contrajo por la crisis económica; sin embargo, esto no significa que la demanda de viviendas vaya a detenerse. El crecimiento demográfico hace que siempre existan personas que necesitan donde vivir.
Por ejemplo, si una pareja tiene 3 hijos a la larga generará una demanda de tres viviendas más. Año con año, según el Softec con datos demográficos del INEGI, la Ciudad de México forma entre 50,000 y 60,000 hogares. Sin embargo, en los últimos años se ha iniciado la construcción de menos de 25,000 viviendas por año.
Y como todo bien escaso, mientras menos hay, más caro se vuelve.
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¿Por qué hay una alza en los precios?
Los precios se han ajustado siempre a cuántas viviendas disponibles hay y también a cuánto espacio está disponible para construir nuevas viviendas.
La Zona Metropolitana actualmente tiene 1,324 proyectos activos, los cuales están vendiendo 1,879 unidades por mes. Asimismo, hay un inventario de viviendas disponibles que supera las 33 mil unidades.
Al día de hoy las alcaldías con mayores ventas son Benito Juárez, Cuauhtémoc, Álvaro Obregón y Miguel Hidalgo. Sin embargo, el ritmo de venta de viviendas ha caído desde 2017 aproximadamente un 50% por falta de inventarios.
Para el especialista, la falta de suelo urbano y certidumbre jurídica en cuanto a las viviendas ha provocado que se reduzcan los proyectos de vivienda con valor menor a los $2,000,000 pesos. Y con el aumento en los precios también se reducen los compradores dado que el sueldo promedio de un hogar mexicano no puede acceder a créditos para solventar ese gasto.
La dinámica de la Ciudad de México en términos de crecimiento y empleos ha generado una espiral donde se necesita el desarrollo inmobiliario. Lamentablemente, la falta de políticas públicas para regular este sector ha encarecido la garantía de este derecho básico.
El mercado de la Zona Metropolitana presenta grandes oportunidades de crecimiento, tanto en viviendas como en empleos, lo cual podría incrementar la actividad económica. Sin embargo, hay una escasez sistemática de suelo urbano para el desarrollo de las necesidades de los habitantes de la ciudad.
