Los mitos y realidades sobre la reforma a las rentas en la CDMX

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Te contamos si te afecta o beneficia

Probablemente en estos días has oído hablar o recibido cadenas en Whatsapp que alertan que las personas que rentan viviendas van a perder su propiedad, debido a una reforma que se discute en el Congreso de la Ciudad de México.

Este rumor nació a raíz de una iniciativa de reforma al Código Civil de la Ciudad de México, pensada para proteger a las personas que rentan vivienda de posibles desalojos, en caso de que, por alguna emergencia nacional (como la pandemia por COVID-19 que vivimos), tengan dificultades para pagar la renta.

Algunos diputados de oposición, como Diego Garrido del Partido Acción Nacional (PAN), la bautizaron como la #LeyContraLaPropiedadPrivada, porque dicen que, de aprobarse, hará que las personas dejen de pagar sus rentas y los propietarios de los inmuebles se queden sin su patrimonio.

En Cuestione consultamos a cuatro diferentes especialistas de diversos ámbitos (urbanismo, derecho civil, inmobiliario y vivienda), para explicarte claramente cuáles son los mitos y realidades de esta iniciativa. 

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Antes que nada, ¿quién propone esta reforma? La iniciativa fue presentada por las diputadas Martha Ávila y Valentina Batres, de Morena, apoyadas por varias organizaciones civiles, como el Movimiento Urbano Popular, 06000 Plataforma Vecinal Observatorio del Centro Histórico, la Red de Desalojados de la Ciudad de México y el Observatorio de la Colonia Juárez, quienes han defendido esta iniciativa con el hashtag #DerechoALaVivienda.


Empezamos con los mitos: 

Mito 1: Voy a perder mi vivienda ante los inquilinos morosos porque no los voy a poder sacar

Falso

“Es un abuso contra quien ha trabajado toda su vida para crear su patrimonio. Y perderlo porque los diputados de Morena se lo quieren regalar a gente que vive del abuso (sic)”, dice una de las cadenas que circulan en Whatsapp.

Lo que propone la iniciativa es que que sólo en caso de alguna emergencia nacional o desastre natural, las personas inquilinas puedan negociar con su arrendador el pago de la renta y su contrato, a través de la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de la Ciudad de México (una posibilidad que, por cierto, ya contempla artículo 1796 del Código Civil).

Pero si no llegan a un acuerdo, el contrato se puede dar por terminado y si la persona inquilina se rehúsa a abandonar el inmueble, el dueño puede iniciar un juicio, en donde las y los jueces definirán el plazo que tiene la persona arrendataria para desocupar el inmueble, nos explica el abogado civil Víctor Carrillo Estrada, experto en derecho inmobiliario. Tal y como ocurre actualmente.

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Mito 2: Los desalojos desaparecen

Falso

La propuesta dice que ninguna persona podrá ser víctima de un desalojo ilegal, aunque en realidad esto ya está contemplado en las órdenes de desocupación del Código Civil, pues las personas no pueden ser desalojadas del hogar en donde viven (aunque sea rentado) sin la orden de un juez y con el aviso previo de cinco días de anticipación, de acuerdo con el abogado Carrillo Estrada.

Lo nuevo en la iniciativa es que si en la vivienda habitan mujeres víctimas de violencia, embarazadas, adultos mayores, inmigrantes, niñas y niños, también deben estar presentes personas que les brinden asistencia psicosocial, pues en muchos casos se violan sus derechos humanos en estos procesos, de acuerdo con Silvia Emanuellicoordinadora de HIC-AL. 

Además, no se podrán hacer desalojos si no hay un contrato escrito de por medio. Pero esto también ya está contemplado en el Código Civil actual, pues en todos los juicios de desocupación éste es un requisito indispensable, nos explica el abogado Carrillo.

Mito 3: Esta reforma favorece a invasores

Falso

Primero: la reforma no plantea esta posibilidad en ninguna de sus modificaciones. Además, el despojo y allanamiento de bienes (en este caso, de un inmueble) son dos delitos contemplados en el Código Penal de la Ciudad de México –no en el Civil, que es el que está a discusión en esta reforma– y sus penas de cárcel van desde los tres meses, hasta los cinco años.

Mito 4: Se prohíbe pedir aval para rentar, lo que perjudica a los propietarios

Cierto

Otra de las propuestas es que la persona que vaya a rentar un inmueble tendrá derecho a que la persona arrendadora no le solicite fianza o aval, como sucede en buena parte de los arrendamientos actualmente. Sin embargo, esto podría perjudicar las garantías de las y los propietarios, pues también es su derecho tener un instrumento que le asegure el pago de su vivienda, reconoce Carrillo Estrada.

El requisito del aval pone a muchas personas inquilinas en problemas, ya que quienes buscan una vivienda no tienen forma de presentar una escritura y esto hace que se pongan más candados a la hora de buscar dónde rentar, de acuerdo con Silvia Emanuelli.

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Mito 5: Los contratos de renta sólo favorecen al arrendador

Falso 

Rentar una vivienda sin firmar un contrato de arrendamiento es un riesgo para ambas partes: las personas dueñas de la propiedad y sus inquilinos.

Lo que dice la propuesta es que los contratos de la renta sean, por mínimo, tres años (actualmente suele ser por uno), y la intención es tratar que no haya aumentos excesivos en los cobros de la renta, nos dice Rosalba Sánchez, experta en urbanismo y vivienda.

Sin embargo, el plazo de tres años podría perjudicar a la persona que renta, ya que no siempre buscan quedarse por tanto tiempo, explica Andrés Sañudo, experto inmobiliario.

La iniciativa también dice que en los casos donde no haya contrato, el propietario del inmueble perderá el derecho de conservar el anticipo que las personas inquilinas. Sin embargo, ese depósito no es una sanción para la persona que renta, pues el depósito también es una garantía del departamento que cubre los posibles daños que pueda sufrir el inmueble, una vez que es desocupado o ayuda a cubrir pagos pendientes de agua o luz, nos explica el abogado Carrillo.

¿Cuáles son mis derechos y obligaciones como inquilino y como arrendador?

Como inquilino:

Tienes derecho a no sufrir discriminación por tu condición social, orientación sexual, ni por nigún otro motivo a la hora de rentar un inmueble.

-Debes pagar la renta puntualmente, de no hacerlo el o la propietaria puede solicitar la rescisión del contrato y eventualmente tu desalojo, el cual no puede llevarse a cabo sin la autorización de un juez o jueza, como ya explicamos arriba. 

-Si quieres cambiar la forma o aspecto del inmueble, debes tener consentimiento del dueño, de lo contrario debes restablecerlo como te fue entregado y cubrir cualquier daño.

-En caso de que el inmueble se ponga en venta y llevas más de cinco años rentando, tienes derecho a que primero te sea ofrecido a ti para compra.

-Si por causas de fuerza mayor no puedes hacer uso del inmueble, no estás obligado a pagar la renta mientras exista el impedimento (por ejemplo, por daños importantes tras un terremoto u otro fenómeno natural), de acuerdo con el Código Civil Federal.

Del arrendador:

-Tienes que entregar un inmueble en buenas condiciones (estructurales e higiénicas) para ser habitable.

-Tienes derecho a exigirle a tu inquilino que te informe de cualquier cambio o remodelación, y en caso de que dañen tu vivienda, ellos deberán responder por la afectación.

-Si hiciste alguna reparación urgente y necesaria en la vivienda, pero el daño fue ocasionado por el inquilino, tienes derecho a cobrarle el monto del arreglo.

-Tienes derecho a que el inquilino pague la renta a tiempo y la cantidad acordada, de lo contrario puedes rescindir el contrato o acudir a un juez.

¿Qué es el derecho a la vivienda?

La Constitución Política de nuestro país reconoce que todas las personas tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna, y es obligación del gobierno proveer todas las herramientas legales para que así sea.

Este derecho recae en el gobierno, es decir, ante una emergencia nacional como la que estamos viviendo, le toca garantizar que las personas tengan alternativas para no perder su vivienda.

Una de las respuestas a este problema es que el gobierno construya viviendas, que regule el precio de las rentas, y crear una ley de arrendamiento en la ciudad, pues actualmente todo lo relacionado con el tema está contemplado en el Código Civil, a fin de dar herramientas y proteger los derechos de ambas partes.

Ya sea que seas arrendador o arrendatario, recuerda que ambas partes tienen derechos y obligaciones, y que respetarlos es para el bien de una convivencia sana. 

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