El mundo entró en recesión económica debido al contagio de COVID-19 y la caída del precio del petróleo. México no es la excepción.
Uno de los sectores más importantes para revertir la crisis es el mercado inmobiliario, tan esencial que podría ser una de las herramientas más importantes para reactivar nuestra economía.
¿Cómo va a afectar COVID-19 al sector inmobiliario? ¿Por qué puede ser la clave para superar la crisis?
En Cuestione entrevistamos a Armando Díaz Infante, presidente de la Delegación Ciudad de México de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC).
Para Díaz Infante, el sector inmobiliario “tiene más o menos una incidencia del 7% del producto interno bruto (PIB), que si lo sumamos al de la construcción estamos hablando de un 13, 14% del PIB de las economías tanto de la Ciudad de México como a nivel nacional”.
“Con la gran diferencia de que somos el sector que puede dinamizar o reactivar una economía, y es ahorita a lo que le estamos queriendo apostar”, dijo el especialista.
¿Qué medidas se prevén?
“Cuando tenemos este tipo de contingencias y crisis, debemos ser muy creativos, tenemos que tener regímenes de excepción para poder dar las garantías, la confianza de poder reactivar una economía”, dijo Armando Díaz Infante.
Díaz Infante dijo que la CMIC está en pláticas con el gobierno de la CDMX, “y los vemos muy receptivos de cómo podemos ahorrarnos pasos para poder tener una manifestación de construcción más rápida sin violar los reglamentos de desarrollo urbano y vivienda y de construcción”.
“Yo creo que esta es una oportunidad para reinventar nuestra ciudad”, aseguró el presidente delegado de la CMIC en CDMX.
De acuerdo con el experto, una de las medidas que se deben tomar es transparentar los procesos de obtención de licencias y permisos, con las herramientas digitales que existen hoy en día.
“El año pasado la Jefa de Gobierno anunció la creación de la ventanilla única digital, lo cual vimos con excelentes ojos, pero a la fecha todavía no ha podido entrar en operación como debiera de ser”, aseguró Díaz Infante.
Y agregó que “debería ser obligatorio que todos los proyectos pasen por ahí y que haya un observatorio ciudadano, en donde una vez que no se cumplen con los plazos para que se autorice un permiso y esté conforme a los reglamentos, se aplique alguna sanción con el funcionario que está retrasando estas autorizaciones”.
Para el especialista, esos espacios tan grandes entre plazos provocan que no se pueda hacer la inversión privada con la rapidez que requiere la ciudad y también genera suspicacia de que pueda haber espacios para la extorsión o la corrupción.
Otra medida que se puede tomar, es buscar procesos más automáticos, de acuerdo con Díaz Infante, como en “las autorizaciones de factibilidad de servicios, sobre todo de recursos hídricos, sanitarios o eléctricos. Si el uso de suelo permite realizar ese tipo de obra, en automático tienen que autorizarse los servicios, no puede haber tantas ventanillas”.
También añadió que en la Ciudad de México tenemos un suelo muy caro, lo cual provoca que la base de la población se vaya hacia los municipios conurbados.
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Entonces, de acuerdo con Díaz Infante, para que nuestra ciudad siga siendo incluyente, es necesario tener densidades habitacionales diferenciadas.
Por ejemplo, “en algún tiempo el Reglamento de Desarrollo Urbano y Vivienda, tenía contemplada la norma 26 que permitía que se tuviera una mayor densidad habitacional si uno se comprometía a desarrollar vivienda de interés popular o interés social”, dijo el experto.
Según Díaz Infante, “hoy hay una gran demanda de este tipo de vivienda y hay muy poca oferta, y eso reactivaría mucho la economía en una situación tan difícil como la que tenemos”.
De hecho, de acuerdo con el presidente delegado de la CMIC en CDMX, se está en pláticas con funcionarios del gobierno de la capital para ver si en estos meses de contingencia se puede avanzar en la autorización de licencias y permisos.
Esto con el objetivo de poder echar a andar construcciones autorizadas por instituciones financieras, que precisamente ahora ven más seguro invertir en viviendas de interés social que en vivienda residencial.
La vivienda de interés social es aquella que es sujeta de créditos de las instituciones nacionales de vivienda como Infonavit, Fovissste o el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de México.
“Hoy los créditos se generan dentro de las 16 delegaciones pero se tienen que utilizar en municipios conurbados que están a dos o tres horas de distancia de los centros de trabajo, con el gran sobrecosto que esto lleva en el traslado de la gente, tanto en tiempo como en dinero”, dijo Díaz Infante”.
Entonces, de acuerdo con el experto, si lo vemos en costos reales, “aparte de una hipoteca hay que estar pagando todos los costos de transporte y entonces eso nos lleva a inmuebles caros”.
Y agregó: “la apuesta que tiene que hacer la ciudad es la redensificación, reciclar el suelo urbano para poder propiciar el desarrollo de vivienda de interés social”. Redensificar es transformar o adaptar un espacio urbano para poder albergar nuevas infraestructuras, generalmente viviendas.
“Es una de las ideas que debemos estar promoviendo para inyectarle recursos a la economía”, aseguró Díaz Infante.
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Los retos de CDMX en 2017
La capital del país tiene experiencia en reactivar el mercado inmobiliario, aún después de catástrofes que les afectan directamente, como los sismos.
Armando Díaz Infante dijo que después del terremoto de 2017, la CMIC hizo propuestas para redensificar edificios afectados, de tal manera que se pudieran incrementar los metros cuadrados para salir al mercado y ayudar a los damnificados a restituir sus viviendas.
“Se hizo un cambio en la ley para que los predios afectados pudieran ser sujetos de densificación, y la administración actual todavía perfeccionó la ley”, dijo.
En el artículo 38 de la Ley para la Reconstrucción, Recuperación y Transformación de la Ciudad de México, se estableció que, en la reconstrucción de edificios damnificados, se podría agregar un 35% más de pisos o número de viviendas a las que ya existían.
Esto, con el fin de que “se permita que los propietarios o causahabientes cuenten con una alternativa económica para la reconstrucción de la vivienda colapsada o demolida”, es decir, para que se autofinancien las obras.
Según Díaz Infante “estamos trabajando en corridas financieras para ver a qué porcentaje se tendría que incrementar (al 35% actual) o qué subsidio tendría que dar el gobierno de la Ciudad de México a los damnificados originales, para poder tener acceso a un financiamiento”.
En el Artículo 54 de la Ley de Reconstrucción, se lee que “los arrendatarios afectados por el sismo, podrán acceder a los créditos hipotecarios para la adquisición de una vivienda implementados por Sociedad Hipotecaria Federal”.
Se trata de un financiamiento de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), “que podría impulsar también el desarrollo inmobiliario y reactivar la economía. Se está explorando: o incrementar este porcentaje (el 35% de reconstrucción), o dar un subsidio, o una mezcla de las dos para poder atender más de 200 edificios que hay que redensificar para poderlos rescatar”, aseguró el experto.
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Reconstrucción después del sismo del 85
“Se trata de la crisis más grande que ha vivido la Ciudad de México”, dijo Armando Díaz Infante, ya que “hubo que reubicar a muchas familias que vivían en las delegaciones centrales y se fueron hacia las delegaciones periféricas de la ciudad”.
La periodista mexicana Sonia Corona escribió que “la reconstrucción fue pausada y la pérdidas se contabilizaron en 4,100 millones de dólares y el país requirió de un 2,39% de su PIB para recuperarse”.
De acuerdo con el libro El terremoto: una versión corregida de Francisco Núñez de la Peña y Jesús Orozco, publicado por el Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Occidente (ITESO), en 1985 se hablaba que nada volvería a ser igual después del terremoto.
En el libro se lee que “mientras José Carral, directivo del Bank of America, opina que debe reducirse más el gasto público (apretándose más el cinturón), el resto, es decir, empresarios, funcionarios públicos y partidos políticos, considera que se deben pedir recursos complementarios al exterior o, de una buena vez, declarar la moratoria de la deuda”.
Según Miriam Castro, editora de negocios de Grupo Milenio, “el sismo de septiembre le costó a México tener un crecimiento de 2.59% en 1985, cuando un año antes había crecido 3.61%. El mayor impacto para la economía mexicana se registró en 1986, cuando el país decreció 3.75%”.
“El Banco de México y el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI) establecieron un programa emergente de financiamiento a la vivienda. Para ello, el instituto central puso a disposición de la banca 15 mil millones de pesos para financiar la terminación de viviendas destinadas a la población damnificada”, escribió Castro.
En el ensayo Un instrumento en condiciones de emergencia de Antonio Azuela de la Cueva señala: “es difícil encontrar una operación urbanística tan exitosa como la reconstrucción habitacional posterior al sismo de septiembre de 1985”.
Según Azuela “la reconstrucción posterior al terremoto de 1985 fue posible, entre otros factores, gracias a que el gobierno contó con más de cuatro mil predios, con los que difícilmente se hubiese podido contar sin una expropiación de por medio”.
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El panorama actual
De acuerdo con Armando Díaz Infante, el panorama “suena alentador si encontramos los mecanismos que financien proyectos y los hagan autosustentables, cuando logramos que en la ecuación todos los términos sean sustentables, sean rentables, se logran los equilibrios y se pueden reactivar esas economías”.
“Todos somos ingredientes fundamentales para desatorar las contingencias, la sociedad, el gobierno, el sector privado, los medios de comunicación, todos jugamos un papel primordial”, dijo Díaz Infante.
Y agregó “los trabajadores de la industria de la construcción representan el 13% de los trabajadores, por eso es que es una industria tan dinámica y que reactiva la economía. Es muy importante con esos proyectos poder reactivar una economía que está en recesión”.
En la crónica del ITESO sobre 1985, se lee: “Si la oportunidad no es aprovechada, por falla del pensamiento o por falta de acción (o tal vez por ambos), se convertirá en un lamentable desperdicio histórico”.
Y concluye: “lo importante, en este momento (1985), es tener presente que la oportunidad que nos ha brindado la tragedia para soñar y hacer un país mejor, no nos va a esperar por mucho tiempo”.
Hoy como en 1985, ante la crisis de COVID-19, se presenta una nueva oportunidad para que el mercado inmobiliario no solo reactive la economía, sino que nos ayude a reinventar la ciudad de México.
