¿Es verdad como dijo la candidata presidencial Xóchitl Gálvez (PAN-PRI-PRD) que eres “bien güey” si no tienes una casa propia a los 60 años de edad? A pesar de las condiciones adversas en materia económica para buena parte de la población y un déficit en la construcción de vivienda en México, analistas señalan que en realidad es posible hacerte de un patrimonio propio incluso antes de esa edad.
“Nunca es tarde para empezar a formar tu patrimonio”, nos dijo Eugene Towle, director de Softec, consultora especializada en investigación inmobiliaria en México. Para el especialista, no importa si estás afiliado o no al IMSS o al ISSSTE -para contar con un crédito de vivienda-, sino ser “disciplinado” con un esquema de ahorro y estar atento a las “oportunidades” que de repente brinda el mercado inmobiliario.
“70% de los mexicanos tienen casa propia. De los casi 36 millones de viviendas habitadas en 2020, 70% son propias; de las que no son propias, 12% son prestadas, entonces podrías decir que son propias de la familia. Esto nos lleva a un 82% de las familias que tienen de alguna manera una vivienda propia. Y entre 13 y 15% tienen una vivienda rentada. Esto indica que la mayor parte de las personas se hace de alguna manera de una vivienda”, abundó Towle, con base en la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares 2020.
“La formación del patrimonio es una cosa que los mexicanos tenemos muy claro y la gente es muy disciplinada al respecto”, nos explicó el también maestro en Administración de Empresas por la Universidad de Cornell, en Nueva York. “Hay tres maneras de hacerte de un patrimonio: una, que te cases con alguien muy rico; otra que tengas un golpe de suerte (hiciste un buen negocio o te ganaste el Melate); y tercera -que tenemos que hacer la mayoría de mexicanos- es la disciplina y la dedicación”, añadió.
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El gran problema -apuntó Towle- es que los gobiernos, en particular en la CDMX, han puesto “una serie de barreras regulatorias muy grandes para que se construya vivienda barata en la capital”. Pero “si una persona gana el salario medio de cotización en el IMSS -alrededor de $16 mil al mes-, esto le alcanza para una casa si tiene un crédito Infonavit de más o menos $500 mil pesos, y en 10 años ya terminó de pagarla (suponiendo que su sueldo sea el mismo y sin meternos con la inflación o el tipo de cambio)”, precisó el director de Softec.
“¿Dónde hay casas de $500 mil pesos?”, le preguntamos sorprendidos a Eugene Towle, y nos respondió que, según sus análisis del mercado inmobiliario en México, “puedes encontrar en Tijuana, Cancún, Villahermosa, Xalapa, Mérida, León, Reynosa, Guadalajara, Aguascalientes, Tampico, Monterrey, Culiacán, Durango, Torreón, Puebla, Zacatecas, Veracruz y Celaya”.
Entonces, ¿por qué no tenemos casa propia?
“Desde los años 70, con Luis Echeverría en la Presidencia, se dejaron de hacer fraccionamientos en el país, por lo que ahora comprar un lote con escrituras y servicios es un producto bastante escaso; hay muy pocas ciudades con ese producto”, precisó Towle.
Entonces, ¿cuál es la realidad de la vivienda en México y por qué a la mayoría de la población se le complica tener una casa propia? De acuerdo con otros analistas y reportes periodísticos, en nuestro país hay casi 14 millones de familias de escasos recursos que ven lejana la posibilidad de adquirir una vivienda digna, pues el precio de las casas de nivel medio supera el millón de pesos.
A lo anterior se suma que el Programa de Mejoramiento Urbano del presidente Andrés Manuel López Obrador resultó fallido, ya que las y los mexicanos más pobres no han recibido una sola vivienda. “Estamos en una crisis de vivienda. En México no se distingue mucho la problemática habitacional… porque tenemos esta cultura de cobijar al familiar, al hijo, al nieto u otra persona, y le damos alojamiento aunque estemos hacinados”, dijo Cristina Almazán, activista en materia de casas-habitación.
Otro problema, según algunos análisis, es que las empresas inmobiliarias han elevado mucho sus precios y dificultado el acceso de la población de bajos ingresos, por lo que la única alternativa de estos mexicanos es la autoconstrucción. Desde finales de 2022, el grupo financiero BBVA advirtió que los precios de la vivienda se mantendrían altos durante 2023 debido a la alta inflación y al alza en el costo de los materiales de construcción.
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Lo anterior, sin olvidar que en México la mayoría de trabajadores labora en la informalidad y carece de vías de acceso para adquirir una vivienda formal, al no tener salarios fijos y no estar afiliado al Infonavit. Tampoco pueden cubrir los requisitos para acceder a un crédito hipotecario en un banco comercial.
Al respecto, Eugene Towle nos señaló que la vivienda promedio en la CDMX valía en “pesos constantes” un millón de pesos en el año 2000, pero hoy ya cuesta $5 millones y medio de pesos: “¿por qué? Porque cada vez reducimos más el suelo desarrollable (para construir vivienda). Estábamos haciendo 40 mil casas al año en el 2000 y ahora hacemos 12 mil. Hacíamos 10 mil viviendas de un millón de pesos, pero también 30 mil de menos de un millón”.
“Ahorita no estamos haciendo realmente ninguna casa de menos de un millón de pesos, salvo las que hace el Instituto de Vivienda de la Ciudad de México… pero no se está haciendo vivienda barata porque lo que hicimos fue encarecer el suelo”, explicó el especialista.
¡Pero hay opciones! Aquí, los pasos a seguir
En México, la edad promedio en que la gente compra su primera casa con un crédito Infonavit es de 32 años, pero “no pasa nada, si aún no lo has hecho, puedes empezar a los 40, 50 o 60 años si quieres”, nos aclaró Towle, quien ha recopilado y analizado información del mercado inmobiliario desde hace más de 30 años. Sin importar si es trabajador por nómina o autoempleado, “la gente, si se aplica, halla espacios y oportunidades (para tener su casa)”, insistió.
“Los trabajadores afiliados tienen acceso al Fondo de Vivienda, al cual le pueden pedir prestado para comprarse una casa. Los afiliados son como el 40% de la Población Económicamente Activa, y el otro 60% son no afiliados y de éstos, algunos son clientes del SAT y otros no. Como no son sujetos de un crédito Infonavit o Fovissste, tienen que comprar un terreno y entrar en un proceso de autoproducción para construir su casa”, nos explicó el también maestro en Ingeniería Mecánica.
“A quienes compran un terreno y se construyen su casa les recomendaría que siempre piensen que eventualmente la puedan vender, y si no tienen las escrituras en regla, que trabajen para tenerlas. La certidumbre jurídica es súper valiosa”, resaltó el director de Softec. Y ahora el paso a paso, que nos enumeró Eugene Towle para hacernos de un patrimonio propio:
-Paso 1: Define en qué zona de la CDMX o en que otra ciudad quieres vivir, y cuáles son tus necesidades. No olvides tener claro qué estilo de vida te gusta, por ejemplo, si prefieres lo urbano o rural, o si te gusta vivir en los suburbios, en un departamento, o si quieres un jardín.
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-Paso 2: Haz tu presupuesto y ve el rango de tu ingreso para que puedas pagar las mensualidades. Define un proceso de ahorro para juntar para el enganche. Tu primera casa debería costar entre tres y cuatro veces tu ingreso promedio anual. Si tienes crédito Infonavit, debes juntar en efectivo el 25% del valor de la casa; si quieres crédito bancario, tienes que juntar el 10% más los gastos de escrituración (3-4% adicional).
“Si compras una casa en preventa, la ventaja es que puedes ir juntando tu enganche conforme van construyendo la casa. Si compras una casa usada, debes tener todo tu dinero ahorrado para que puedas llegar y dar tu enganche, y después solicitar un crédito bancario. Si tienes un empleo por nómina, es bastante fácil comprobar tus ingresos para pedir un crédito y puedes solicitar un Cofinavit”, precisó el experto.
Towle, quien ha coordinado el diplomado sobre negocios inmobiliarios en la Universidad Iberoamericana, nos aclaró que si eres autoempleado y no tienes una nómina fija (es decir, ingresos fluctuantes), lo primero es que veas cuánto sería la mensualidad con la que te sentirías cómodo de pagar. Así, podrías abrir una cuenta bancaria y si logras un buen ahorro, el banco te podría considerar para darte un crédito hipotecario.
“Tú firmas un crédito hipotecario en general con un plazo a 20 años, pero la gente termina de pagarlo en promedio en 11. La mayor parte de los créditos hipotecarios en México se prepagan porque a las y los mexicanos no nos gusta deber nuestra casa”, enfatizó el consultor en temas de vivienda.
-Paso 3: Ten la disciplina de ahorrar para que cuando veas la oportunidad de una casa acorde a tus gustos, necesidades y capacidad de pago, la puedas pescar. “Observa, siempre surgen oportunidades y de pronto te sorprendes: vas a San Ángel y hay unos departamentos medio viejitos que valen $2 millones de pesos y estás en una de las mejores zonas del país, pero debes estar pendiente porque de repente se desocupan y los pescan”, nos dijo Eugene Towle.
-Paso 4: Si ya compraste tu casa y viviste ahí por un tiempo, evalúa si te conviene mudarte y usa tu patrimonio, ya sea para comprarte una vivienda más grande o vivir de los intereses que te genere. “Finalmente, si no te gusta lo que compraste, véndelo y vete a otro lado; no estás comprando un ataúd; la movilidad la puedes tener siempre”, concluyó el director de Softec.
